02 Nov Calcolo imposte acquisto prima casa o seconda casa
Stai acquistando la tua prima casa, o la tua seconda casa, e ti stai domandando quali siano le imposte da pagare all’atto di rogito. In questo articolo ti spiegherò, distinguendo tra le diverse casistiche, come avviene per legge il calcolo imposte acquisto prima casa o seconda casa.
Le imposte sono differenti a seconda della categoria catastale dell’immobile e dei soggetti che vendono e acquistano.
Se avevi hai già acquistato una prima casa, che hai già venduto o che ti sei impregnato a vendere entro 12 mesi dalla data di rogito con cui l’hai alienata, e stai per acquistarne un’altra sempre come prima casa, allora la buona notizia è che potrai usufruire del credito di imposta. Ti spiegherò di seguito come funziona!
Quando si pagano le imposte per l’acquisto della prima casa o della seconda? Il notaio deve versare le imposte di registro, ipotecaria e catastale alla registrazione dell’atto di rogito.
Benissimo, capite queste prime cose vediamo insieme quali sono:
- i diversi casi del calcolo delle imposte per l’acquisto di immobili a destinazione abitativa
- qual è la base imponibile per il calcolo della imposte
IMPOSTE ACQUISTO CASA CON: PRIVATO CHE VENDE E ACQUIRENTE PRIVATO O IMPRESA
#1 – Imposte acquisto PRIMA CASA in regime fiscale AGEVOLATO
Se i soggetti della compravendita sono: venditore privato e acquirente privato o impresa e si tratta di acquisto prima casa il regime fiscale sarà agevolato ad esclusione delle categorie catastali A1, A8, A9.
Specifico che l’acquisto dell’immobile può includere o meno le pertinenze relative ammettendo una sola pertinenza per ogni categoria catastale C2, C6, C7.
Nello specifico queste sono le categorie catastali a cui ho fatto riferimento:
- A/1 Abitazioni di tipo signorile
- A/8 Abitazioni in ville
- A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
- C/2 Magazzini e locali di deposito
- C/6 Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
- C/7 Tettoie chiuse od aperte.
Ti farà piacere sapere che: il regime fiscale agevolato prima casa vale anche per pertinenze acquistate con atto successivo all’acquisto della prima casa.
Ti faccio un ESEMPIO.
Il giorno 1 gennaio 2019 acquisto con atto notarile la prima casa in categoria catastale C2 senza autorimessa e richiedo l’applicazione del regime fiscale agevolato.
Due mesi dopo acquisto ad esempio nello stesso stabile un’autorimessa categoria C6 e posso chiedere anche su questa le agevolazioni fiscali prima casa legando l’immobile con vincolo pertinenziale. Si parla in tal caso di regime pertinenziale ai fini dell’agevolazione prima casa.
Quali sono le imposte che pagherà l’acquirente in questo caso?
- imposta di registro del 2% (con il minimo di € 1.000)
- imposta ipotecaria € 50 (fissa)
- imposta catastale € 50 (fissa)
1 – Esempio:
- Prezzo di vendita = € 240.000
- Rendita catastale (non rivalutata) = € 752,16
- Valore catastale = € 86.874,48 = € 752,16 X 115,50
- Imposta registro = € 1.737,49 = € 86.874,48 X 2%
- Imposta ipotecaria € 50
- Imposta catastale € 50
#2 – Imposte acquisto PRIMA CASA in regime fiscale NON agevolato (categorie catastali A1, A8, A9) O SECONDA CASA
Stesso caso ma in regime fiscale non agevolato ovvero NON prima casa. La percentuale del 2% per il calcolo dell’imposta di registro passa al 9%. Ad esempio compri una seconda casa e non puoi richiedere ovviamente le agevolazioni prima casa che già possiedi.
Le imposte da pagare saranno:
- imposta di registro del 9% (con il minimo di € 1.000)
- imposta ipotecaria € 50 (fissa)
- imposta catastale € 50 (fissa)
2 – Esempio:
- Prezzo vendita = € 240.000
- Rendita catastale (non rivalutata) = € 752,16
- Valore catastale = € 94.772,16 = € 752,16 X 126
- Imposta registro = € 8.529,49 = € 94.772,16 X 9%
- Imposta ipotecaria € 50
- Imposta catastale € 50
IMPOSTE ACQUISTO CASA CON: IMPRESA CHE VENDE E ACQUIRENTE PRIVATO
Per impresa che vende si intende sia l’impresa costruttrice sia l’impresa che ha realizzato lavori di recupero o ristrutturazione. Trattandosi di impresa che vende l’atto è soggetto a IVA. Nel caso in cui tu sia l’acquirente privato e acquisti casa da impresa dobbiamo distinguere 2 casi: acquisti entro 5 anni dalla ultimazione dei lavori oppure acquisti trascorsi questi 5 anni.
# 3 – Imposte acquisto da impresa a privato ENTRO 5 anni dalla ultimazione dei lavori
- IVA 4% per prima casa non di lusso – IVA 22% per abitazioni di lusso – IVA 10% in tutti gli altri casi
- imposta di registro € 200 (fissa)
- imposta ipotecaria € 50 (fissa)
- imposta catastale € 50 (fissa)
3 – Esempio:
- Prezzo vendita = € 240.000 prima casa non di lusso
- IVA 4% su prezzo acquisto = € 9.600 (€ 240.000×4%)
- Imposta di registro = € 200
- Imposta ipotecaria € 50
- Imposta catastale € 50
# 4 – Imposte acquisto da impresa a privato DOPO 5 anni dalla ultimazione dei lavori
Si distinguono ulteriori 2 casi: l’impresa che vende (che ne ha facoltà) formula in atto la dichiarazione per l’opzione IVA o meno.
Quindi CON OPZIONE REGIME IVA il calcolo delle imposte sarà lo stesso del punto 1) ovvero l’impresa vende entro 5 anni dall’ultimazione lavori.
- IVA 22% per abitazioni di lusso – IVA 4% per prima casa non di lusso – IVA 10% in tutti gli altri casi
- imposta di registro € 200 (fissa)
- imposta ipotecaria € 50 (fissa)
- imposta catastale € 50 (fissa)
Mentre SENZA OPZIONE REGIME IVA l’atto sarà esente da IVA:
1) Prima casa CON agevolazioni:
- imposta di registro del 2% (con il minimo di € 1.000)
- imposta ipotecaria € 50 (fissa)
- imposta catastale € 50 (fissa)
2) Seconda casa o prima casa senza agevolazioni:
- imposta di registro del 9% (con il minimo di € 1.000)
- imposta ipotecaria € 50 (fissa)
- imposta catastale € 50 (fissa)
#5 – L’impresa che vende è diversa da quella che ha costruito o ristrutturato
Indipendentemente dal caso in cui siano o meno decorsi 5 anni dall’ultimazione dei lavori l’atto sarà ESENTE IVA:
1) Prima casa CON agevolazioni:
- imposta di registro del 2% (minimo di € 1.000)
- imposta ipotecaria € 50 (fissa)
- imposta catastale € 50 (fissa)
2) Seconda casa o prima casa senza agevolazioni:
- imposta di registro del 9% (minimo di € 1.000)
- imposta ipotecaria € 50 (fissa)
- imposta catastale € 50 (fissa)
IMPOSTE ACQUISTO CASA CON: IMPRESA CHE VENDE E ACQUIRENTE SOGGETTO A IVA
Che siano passati o meno 5 anni dall’ultimazione dei lavori se l’impresa che vende è diversa da quella che ha ristrutturato o costruito e l’acquirente è soggetto a IVA allora l’opzione IVA non è ammessa e le imposte saranno comunque le seguenti:
- imposta di registro del 9% (con il minimo di € 1.000)
- imposta ipotecaria € 50 (fissa)
- imposta catastale € 50 (fissa)
QUAL E’ LA BASE IMPONIBILE PER IL CALCOLO DELLE IMPOSTE
1) Base imponibile = valore catastale dell’immobile
Se l’acquisto riguarda un immobile ad uso abitativo incluse le relative pertinenze (ad esempio un box o una cantina) come nel tuo caso e tu sei un privato, allora se il tuo venditore è un privato:
la base imponibile che si utilizza per calcolare le imposte è il valore catastale indipendentemente dal prezzo di vendita su cui tu e il tuo venditore vi siete accordati e che è indicato nell’atto di rogito (si parla di “prezzo valore”).
2) Base imponibile = prezzo di vendita pattuito
- Se tu non fossi un privato, oppure se tu stessi acquistando, piuttosto che un immobile ad uso abitativo, un ufficio o un terreno o un negozio, allora la base imponibile sarebbe proprio il prezzo pattuito col venditore scritto nell’atto di compravendita.
- Se stai acquistando invece casa da un’impresa allora la vendita è soggetta ad IVA e la base imponibile sarà il prezzo di vendita accordato e inserito in atto e non dal valore catastale.
Attenzione: l’acquirente in questo caso ha la facoltà di richiedere un vantaggio fiscale che gli permette il calcolo delle imposte su base imponibile pari alla rendita catastale e non al valore della compravendita dell’immobile.
Come si fa a chiedere il vantaggio fiscale?
Tu che sei l’acquirente dovrai in modo esplicito chiedere al notaio appunto che ai fini dell’applicazione delle imposte la base imponibile sia pari al valore catastale dell’immobile
Nell’atto di rogito dovranno obbligatoriamente essere indicati sia il valore catastale dell’immobile che il prezzo di vendita accordato. In questo caso per legge tra l’altro per legge gli oneri notarili saranno ridotti del 30%.
CREDITO DI IMPOSTA: CASO IN CUI PUOI DETRARLO DALLE IMPOSTE DOVUTE PER L’ACQUISTO DELLA CASA
Hai appena venduto la prima casa (la chiamiamo CASA 1) acquistata in regime agevolato e ne stai acquistando un’altra (CASA 2) sempre come prima casa richiedendo le agevolazioni. Hai la possibilità di detrarre il credito di imposta che deriva dall’atto di acquisto di CASA 1 che hai già venduto (o che ti impregni a vendere entro 12 mesi dall’atto di acquisto che stai stipulando per CASA 2).
Puoi quindi detrarre dall’imposta di registro che devi pagare per CASA 2 il valore dell’imposta di registro o dell’IVA che avevi pagato per il primo acquisto CASA 1. Ovviamente potrai detrarre fino all’ammontare massimo della nuova imposta di registro dovuto.
FAI ATTENZIONE: non puoi detrarre se l’acquisto della nuova casa è soggetto a IVA.
Esempio di CALCOLO DEL CREDITO DI IMPOSTA:
- Imposta registro dovuta per acquisto CASA2 = €3.000
- Imposta registro pagata a suo tempo per l’acquisto di CASA 1 = €2.000
- Imposta registro da pagare oggi = €1.000
Hai ragione questa è una materia complicata e in continua evoluzione e cambiamento! Spero di esserti stato utile. Se vuoi vendere casa e acquistarne un’altra non preoccuparti, è questione di saper gestire bene i tempi e avere le giuste conoscenze: puoi contattarmi per una consulenza se vuoi.
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CEO CASA&STYLE.
Per me questa non è solo una professione ma una vera e propria PASSIONE che dura ormai da più di venticinque anni. Amo e ricerco ciò che è bello ma prima delle case per me vengono le PERSONE: ville, appartamenti, attici, proprietà di pregio, senza le emozioni di chi le abita, sono solo scatole vuote.
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